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제목 [국토교통부] 공동주택관리안내 - 01 2013-10-17 16:31:27
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공동주택 관리의 주체와 관리규약

 

 


▶ 주택법은 “법”, 주택법 시행령은 “영”, 주택법 시행규칙은 “규칙”으로 약칭

 

Q1. 공동주택은 누가 관리하는지?

 

☞ 공동주택 관리의 주체는 주인이라고 할 수 있는 입주민임. 다만, 실제 모든 입주민이 공동주택을 관리하기는 현실적으로 곤란하므로, 대의기관인 입주자대표회의나 집행기관인 주택관?汰� 또는 관리사무소장 등이 실질적으로 공동주택을 관리함

* 공동주택의 입주민을 주택법령상으로는 입주자와 사용자로 표현(법 제2조제12호, 제13호), 입주자는 소유자를 말하며, 사용자는 세입자를 말함

 

Q2 공동주택 관리의 방법은 무엇이 있는지?

 

☞ 공동주택을 관리하는 방법은 위탁관리와 자치관리가 있음(법 제43조제2항). 위탁관리는 입주민(입주자대표회의)이 전문적인 관리업체(주택관리업자)에 공동주택 관리를 맡기는 것을 말하고, 자치관리는 입주민(입주자대표회의)이 관리사무소장을 고용하여 직접 관리하는 것을 말함

 

Q3 입주자대표회의는 무엇이며, 어떻게 구성하는지?

 

☞ 현실적으로 입주민 전체가 공동주택을 관리하기는 어려우므로, 입주민의 대의기관인 입주자대표회의를 구성하여 관리에 필요한 주요 의사를 결정함

ㅇ 입주자대표회의는 동별(세대수가 적은 동은 몇 개 묶기도 하고 세대수가 많은 동은 세분하기도 함)로 입주민이 직접 선거로 선출하는 동별 대표자로 구성됨(영 제50조제3항)

ㅇ 동별 대표자의 임기는 2년이며, 최대 2회(4년)까지만 동별 대표자를 할 수 있음(영 제50조제8항)

☞ 제주특별자치도 단지에서는 도 주택조례(제14조의3제8항)에 의거, 달리 규정할 필요(예 : ㅇ 동별 대표자의 임기는 2년이며, 최대 2회(4년)까지만 동별 대표자를 할 수 있음(영 제50조제8항), 다만, 관리규약으로 정하는 경우에는 중임을 허용하되, 계속재임은 2기에 한정)

ㅇ 입주자대표회의에서는 정원(구성원)의 과반수의 찬성으로 의결하며(영 제51조제1항), 의결사항은 사업계획 및 예산승인, 사용료 부과기준 결정, 부대시설 운영기준, 공용부분의 보수 등이 있음(자세한 내용은 영 제51조 참조)

 

Q4 주택관리업자는 누구인지?

 

입주민(입주자대표회의)은 공동주택 관리의 전문가가 아니므로, 전문가에게 관리를 맡기기도 하는데, 공동주택을 전문적으로 관리하는 업체를 주택관리업자라 함

ㅇ 주택관리업자는 일정한 요건(등록자본금 2억원, 주택관리사, 기술자 4명, 양수기 등 장비 등)을 갖추고 시․군․구에 등록하여야 함(법 제53조)

 

Q5 관리사무소장은 누구인지?

 

☞ 일정규모 이상 공동주택(의무관리대상 공동주택)에는 전문자격자인 주택관리사보 또는 주택관리사를 관리사무소장으로 채용하여야 함(법 제55조제1항)

* 의무관리대상 공동주택 : 300세대 이상 공동주택, 150세대 이상 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함) 공동주택, 150세대 이상 주상복합건축물(영 제48조)

관리사무소장은 실질적인 관리책임자로서 공동주택의 관리․유지․보수, 관리비․장기수선충당금 등의 청구․지출․관리, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획 수립 등의 업무를 수행함(법 제55조제2항)

 

Q6 공동주택의 관리규약은 무엇인지

 

☞ 공동주택 관리는 기본적으로 주택법령(주택법, 시행령, 시행규칙, 지침)에 따르나, 공동주택 관리에 필요한 세세한 내용까지 규정할 수는 없으므로, 공동주택 단지에서 관리에 필요한 사항을 자율적으로 정한 것이 관리규약임

ㅇ 최초의 관리규약은 공동주택 시행사(사업(건설)주체)가 입주할 사람들의 과반수의 서면동의를 받아 제정하게 되며, 그 이후에는 입주민의 과반수가 찬성하는 방법에 따라 개정할 수 있음(영 제57조제2항)

공동주택의 관리규약은 사회에 있어서 법과 같은 존재로 매우 중요하며, 입주민은 스스로의 권익보호를 위해 관리규약 개정 등의 경우 그 내용에 관심을 갖고 적극 참여할 필요가 있음

* 전문가가 아닌 공동주택 단지 입주민이 관리규약의 내용을 처음부터 정하기가 어려운 점을 감안하여 시․도에서는 관리규약 준칙(일종의 가이드라인)을 만들어 참고하도록 하고 있음

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