서울시는 시민들의 아파트 관리비절감을 위해 역점적으로 추진하고 있는 ‘맑은 아파트 만들기’ 사업과 관련한 실태조사를 실시하고 있는데, 조사기간 중 집합건물에 대한 부조리개선을 요구하는 민원이 쇄도하여 우선 7개 집합건물을 선정하여 시․자치구 공무원, 회계사 등 전문가와 합동으로 점검반을 구성하여 2013. 9.~10월(18일간) 점검을 실시하였다고 밝혔다.
그 결과, 오피스텔 등 집합건물은 아파트와 달리 건물관리에 대한 특별한 기준이나 법적인 근거가 없어 특정인 몇 명에 의해 운영되고 있어 거주자들로부터 갈등 요인 해결을 요구하는 민원이 계속적으로 제기되고 있는 실정이며, 건물특성상 임대수익용으로 주로 사용되고 있어 실제 거주하지 않는 소유자들은 관리실태에 대한 관심이 적으며 세입자는 관리비를 직접 납부하고 있음에도 자료의 공개 등 적정관리를 요구하는 사항들을 관리인이 받아들이지 않고 있는 것으로 나타났다.
금번 점검결과 △관리인․관리규약 운영 실태 분야 13건 △관리업체 운영 분야 11건 △공사 및 계약 분야 10건 △예산․회계분야 14건 등 총 51건의 지적사례가 나타났다.
소유자가 아닌 사람들을 동원하여 관리인 선임 등
관리단은 구분소유자 전원으로 구성되며, 관리인은 관리단집회 결의를 통해 선임되어야 하는 사항이나, 소유자도 아닌 자들이 모여 관리단 집회를 개최하고 관리인을 선임하여 운영하고 있는 사례가 있었으며, 00오피스텔에서는 공식적으로 관리단총회를 거쳐 관리인을 선임하지 않고 몇 명의 대표로 구성된 회의에서 선출된 자를 관리인으로 선임하여 운영했다.
관리위원회는 관리인의 사무집행을 감독하는 기능을 수행하여야 함에도, 00건물에서는 관리위원회의 위원장이 관리인의 직을 겸임하고 있어 사실상 사무집행에 대한 감독 기능을 하지 못했다.
관리인은 매년 관리단집회를 소집하여 그 집행사무(예산․결산 내역 등)를 소유자들에게 보고하여야 하나, 00오피스텔에서는 2007년 준공 이후 약 6년간 관리단집회도 하지 않고 사무보고도 한 차례도 실시하지 않는 등 관리인의 의무를 태만히 했다.
관리인은 구분소유자들로 구성된 관리단집회에서 선임토록 되어 있으나, 00건물의 경우 관리단집회에서 관리인이 선임되기도 전에 특정 관리회사와 임의로 건물관리계약을 체결했다.
건물운영수익금 18억원 증발, 지출 증빙자료도 없음
건물의 운영수익금은 관리단의 통장에 입금하여 관리비 절감, 건물 수선 등 규약으로 정하는 바에 따라 소유자들을 위하여 사용되어져야 하나, 00오피스텔에서는 지하주차장 사용료 4억 5,000만원, 자산신탁회사의 미분양세대 관리비 12억원 등 총 18억원에 달하는 수익금이 지출 증빙자료도 없이 사라지는 등 운영수익금에 대한 관리 자체가 되고 있지 않았다.
00오피스텔에서는 지하 공용주차장 일부공간을 건물 내 대형사우나에서 목재저장소로 점유․사용중임에도 약 1억7천만원 상당의 운영수익금을 받지 않고 있었다.
또한 00오피스텔의 사우나는 5년간 일반관리비 5억원 상당을 받지 아니하고 사우나 면적을 관리비 산정시 다른 소유자(세입자)에게 전가했다.
소유자 배제, 제3자가 사용계약 체결 : 임대료 부당취득
상가임대차는 구분소유자와 임차인이 임대차계약을 체결하고 사용하여야 함에도 00건물에서는 임대차계약의 권한이 없는 자가 입점자와 상가사용계약을 체결하여 사용료를 징수하고 소유자에게는 별도의 공실관리비를 부과하는 등 부당하게 운영한 사례가 있었다.
관리회사는 소유자에게 알리지도 않은 채 관리단집회의 결의여부가 불분명한 ‘상가활성화추진계약’을 근거로 상가입점자와 정식 임대차계약이 아닌 “사용계약”의 형태로 사용료를 징구하고 있었으며, 소유자들에게는 공실관리비를 별도로 부과했다. 또한, 관리비를 부과하면서 일반적인 항목 이외에 아무 근거도 없는 상가활성화운영비(월 6~7만원)를 부과하고 있었다.
주민면담결과, △2006년 준공이후 2010년까지 약 4년간 공실로 비어 있어 구분소유자들은 공실관리비 3만원 정도를 납부하였고, △2010.8.19일 관리단집회에서 상가활성화추진안을 승인받았음을 주장하며, 구분소유자와 입점자간의 임대차계약이 아닌 상가활성화추진회사와 입점자간에 상가 사용계약을 맺어 사용하고 있었던 것으로 드러났다.
공개경쟁 입찰은 배제, 수의계약으로 모두 시행
주택법상 200만원 이상의 공사 및 용역은 공개경쟁 입찰토록 되어 있고, 대부분 집합건물의 규약도 공개경쟁을 하는 것을 우선토록 하고 있으나, 00건물은 CCTV설치 공사를 하면서 공개경쟁에 의한 최저가 낙찰제로 하기로 결정하였으나, 주민대표 몇 명이 기존CCTV 설치 업체라는 이유를 내세워 최고가를 제시한 업체와 수의형태로 계약했다.
00건물에서는 외부벽면 도장공사를 하면서 총 금액이 1천6백만원이나 이를 공개경쟁을 통해 공사금액을 절감할 수 있었음에도 11차례에 걸쳐 200만원 이하로 쪼개서 수의계약. 이 과정에서 면허도 없는 무자격자와 계약하여 일감 몰아주기 의혹 및 부실시공 우려가 제기됐다.
00오피스텔은 자체 규약상 1,000만원 이상 공사 등의 계약체결은 관리단 대표회의 의결(5명)을 거쳐 결정토록 되어 있으나, 건물 지하주차장 LED공사(37,740천원)를 하면서, 관리단 대표회의에서 결정한 업체를 배제하고, 실제 계약은 다른 업체와 계약 하는 등 건물 내 보수․보강공사 11건 총 약 3억원을 수의계약했다.
수익사업 시행시 낮은 가격으로 수의계약
주민의 수익이 되는 사업을 할 때에는 최대한 주민에게 유리한 계약을 하여 관리비 절감 등이 될 수 있도록 하여야 하나, 00건물에서는 재활용수거업체와 재계약을 하면서 특별한 이유 없이 기존 업체와 전년도 계약금액 1,200만원(월 100만원)보다 480만원 적은 720만원(월 60만원)으로 재계약했다.
또한, 다른 00건물은 재활용업체와 계약을 하였으나, 회계증빙자료 및 출금증빙자료를 확인할 수가 없었고, 세대당 600원/월(매월118,200원)에 1년 계약을 한 이후에 별도의 계약 연장 없이 주변시세(약 1,300원/월)보다 낮은 금액으로 운영중에 있었다.
경비인원이 적게 근무했음에도 약 2억6천만원 과다 지급 등
건물 관리업체가 제공하고 있는 용역내용에 비해 과다하거나 불필요한 경비를 지원하는 등 관리인이 관리업체를 감독하는 것이 아니라 관리업체가 마치 관리인을 고용한 것이라는 의혹을 갖게하는 사례가 많이 지적되었는데, △00건물에서는 계약서상 경비인원이 17명 근무하는 것으로 하였으나, 실제 근무 인원은 월평균 9.4명으로 2년간 약 2억 6,200만원을 과다 지출 △관리업체에게 지급하는 도급비와는 별도로 직원에게 급여 및 급식비 명목으로 2년간 2,000만원을 부당하게 지출 △개인이 지출하여야 할 각종 경조사비를 통장에서 인출하여 5,330천원을 부당하게 사용하고, 관리회사 직원 중 국민연금가입 대상이 아닌(60세 이상)자의 보험료를 도급비에 계상하여 34,614천원을 과다지출했다.
수선적립금의 부족으로 건물 노후화 급속 진행
건물의 기능 및 내구연한을 증진시키기 위해 준공 후 일정 기간 경과시는 보수 및 보강 공사가 필요하다. 따라서 미리 필요한 비용을 적립하여 제때 사용할 수 있어야 하나, 관리인의 비전문적인 운영으로 인해 수선계획이 아예 없거나 적립금액 자체가 미미했다.
00오피스텔 관리규약에는 수선적립금을 세대별(구분소유자)로 부과하도록 되어 있으나 건물 준공 이후 현재까지 적립된 금액이 없어 그간 건물보수비용 11억원을 관리비로 사용함으로써, 세입자들의 관리비용을 과중하게 했다.
00오피스텔은 준공 후 9년간 장기수선충당금 적립금액이 총 1억 5,300만원 정도에 불과(규모 240실, 5,900원/실.월)하여 향후 건물 노후시 보수 보강에 따른 문제가 예상된다.
부조리해결 요구 민원에도 법적근거 미비로 점검 거부
집합건물법은 주택법과 달리 행정청이 개입할 수 있는 법적근거가 명시되지 않아 점검 요구에 현실적으로 대응이 불가능하였으며, 집합건물법상 점검권한이 없다는 이유로 여러 차례에 걸쳐 협조 요청을 한 바 있으나 공식적으로 점검을 거부했다.
점검을 거부한 건물에 대한 민원사항으로는 △주차장 운영수익금 개인 취득, 직원 휴가비 부당 지급 △관리인의 친인척을 직원으로 부당채용 △자투리공간에 대한 임대수입을 개인적으로 관리하고 있다는 등의 내용이 있었다.
예산 방만 운영 등 아파트보다 개선 시급
점검결과 드러난 문제점을 보면 아파트보다 개선이 더 시급한 것으로 나타났는데 그 외 △소유자의 의결을 얻지 않은 규약 사용 △다음 회계연도의 예산안 및 사업계획 미작성 △공사계약서 등 예산회계서류의 방치 △부가가치세 미신고 △회계구분 없이 하나의 통장으로 운영 △법인세법에 의한 증빙서류 보관실태 부실(간이영수증 사용 등)등의 사례가 지적되었다.
관계법령 개정 및 제도개선에 역점
서울시는 금번 집합건물 실태점검에서 드러난 문제점에 대해 가장 시급한 것은 행정이 적극적으로 개입할 수 있도록 관련 법령을 개정하는 것이라고 보고 모든 행정력을 동원하여 역점적으로 추진할 계획이다.
오피스텔, 상가 등 소유권이 구분된 건물은 “집합건물법”을 적용 받고 있어, 주택법과 같이 행정청이 개입하여 조사․자료요구 등을 통한 관리 감독을 할 수 없도록 되어 있다.
따라서 현재 의무관리단지(2,138단지)외 임의관리단지(1,955단지)와 오피스텔 등 집합건축물(2,032동)은 법적으로 행정청에 관리감독 권한이 없어 부조리 해결을 요구하는 주민들 갈등이 끊이지 않고 소송 등 분쟁이 계속 발생하고 있는 실정이다.
우선, 금번 조사로 발견된 제도개선 사항에 대하여는 중앙부서(법무부)에 법령 개정을 건의할 예정이며, 앞으로도 지속적인 실태점검을 통해 지적 및 수범 사례를 발굴하여 시민들에게 적극적으로 홍보토록 하여 불필요한 관리비를 납부하는 일이 없도록 할 계획이다.
제도개선 주요 내용으로는, △행정의 개입근거 및 실효성 확보방안 마련 △정보통합관리시스템 구축 및 회계감사 △관리인 신고의무화 및 겸직제한 등이다.
박원순 서울시장은 “행정의 사각지대로 남아 있는 오피스텔 등에 대해서 ‘맑은아파트 만들기’ 사업과 같이 많은 관심을 갖고 함께 보듬어 나갈 것이며, 이를 위하여 ‘중앙부처와의 협의’를 통해 집합건물법 등 관련 법령의 개정을 적극 추진하겠다.”고 말했다.
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